История развития ипотеки в России*

 

История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавилоне в VI веке до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог разных ценностей. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме

Все недостатки предыдущих форм ликвидировала форма залога, позаимствованная римлянами у греков. Эта форма носила название ипотека (Hypotheca). Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право пользоваться и владеть, но также и отчуждать заложенное имущество. Отчуждение не прекращало ипотеки: обязательство по ней переходило новому владельцу заложенной недвижимости. Любопытно и происхождениеслова «ипотека». По-гречески «ипотека» – это деревянный кол, который вбивался в землю для обозначения границ участка, который принимался в обеспечение исполнения основного обязательства.

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку стартовые условия формирования рынка ипотек в XVIII-XIX вв. во многом схожи с современными условиями.

В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг. XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г., а позднее – государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Петербурге), Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756г.

При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не де­нежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредит под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества.

Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные  бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителями, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок к инвестору, обещая по бумагам фиксированный доход

Когда Александр II увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро, был проведен анализ и выяснилось, что основное противоречие заключалось в потребности в долгосрочных капиталах при наличии краткосрочных. И тут государство поняло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организации или лица, которые имели их на руках, получили возможность заложить эти облигации в госбанк и получить кредит. С другой стороны, решением правительства на покупку таких облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили хоть и небольшой, но стабильный доход в течение длительного времени. Таким образом, ипотечные облигации получили дополнительные гарантии со стороны государства.

Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок – до 5%. Однако их привлекательность доказывается одним красноречивым/ фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд. руб. Под залог было принято 61 млн. десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд.  руб.

Что касается правовой стороны ипотечной системы того времени, то в X томе Свода законов Российской империи мы находим ряд статей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недвижимого имущества.

После 1917 г. ипотека утратила свое значение в связи с национали­зацией, почти полной отменой частной собственности и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое.

Однако в настоящее время ипотека опять приобретает все большее значение, и это связано, прежде всего, с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы – обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки, раз превышает средний годовой доход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

* Источник:

Буузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций / под ред. Есипова В.Е. – Спб.: Питер, 2004. – 432 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»).  / http://74bp.ru/files/book/buzova.pdf